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公募REITs将扩大对实体经济的贡献
2025年12月7日05:57 来源：经济报记者 马春阳
近日，中国证监会发布《中国证监会关于开展商业房地产投资信托基金试点的公告（征求意见稿）》（以下简称《公告》），并向社会公开征求意见。此次试点将进一步丰富REITs（房地产投资信托基金）基础资产类型，推动我国REITs市场发展迈上新台阶，拓展资本市场服务实体经济的深度和广度。资产盘活商业地产 商业地产投资信托基金（以下简称“商业地产REIT”）是一家封闭式公募证券投资基金，通过拥有商业地产赚取稳定现金流并向基金股东分配利润。此次公布的《通知》主要内容包括基金注册及运营管理要求、明确基金管理人和托管人要求、尽职调查、申请材料、商业地产等；充分发挥基金管理人和专业机构的作用，强化职责，要求严格遵守专业标准和监管要求。强化监管职责，明确各监管机构依法依规履行对商业地产REITs的监管、风险监测、处置等职责。从全球成熟市场的发展经验来看，商业地产，如购物中心、商业零售商店、写字楼和酒店等已成为REIT产品的重要基础资产。我国商业地产存量巨大，存在通过REITs盘活、拓展股权融资渠道的内在需求。借鉴国际经验，结合我国实际，引导市场化、法治化方向。坚持并适时推出商业地产REITs，可以更好发挥REITs能力，助力构建房地产开发新模式，进一步提高多层次资本市场服务实体经济的质量和效率。经过五年的探索和实践，REITs市场稳步发展，功能不断发挥，在盘活存量资产、提高直接融资比重、满足居民资产管理需求等方面取得了一定成效。截至11月27日，已有77只REITs上市，募集金额2070亿元，市值2201亿元。市场运行平稳有序。 2024年以来，中证REIT总回报指数累计上涨22.46%。 REITs逐渐成为重要的资产配置类别。中金基金副总经理李耀光表示，现阶段推出商业地产REIT具有多重积极效应。一是盘活现有商业地产，有利于刺激消费和投资。其次，有利于稳行业、稳市场、稳预期，构建房地产开发新模式。三是适应当前低利率环境下的投资需求，帮助居民增加房地产收入。多维度构建共赢 尽管商业地产市场化特征明显、库存量大，但仍是商业地产领域的“蓝海”。资产修复。 《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》提出优化振兴存量增长，推动经济持续健康发展和社会全面进步。目前，日本商业地产规模庞大，资产所有者非常需要拓展直接融资渠道。公募REITs是资本市场盘活存量资产、服务实体经济的有力工具。其产品的功能特点与商业地产领域天然契合。所有市场参与者对创建商业房地产房地产投资信托基金的呼声不断高涨。日本资本市场在商业地产振兴领域积累了丰富的实践经验。据官方统计，商业地产抵押贷款酒店、写字楼、购物中心等优质商业项目底层资产将从2024年开始增加。房地产支持证券、类REITs以及房地产资产证券化产品的发行规模已接近1000亿元。市场参与者对于商业地产的评价逻辑、运营管理、产品结构设计已经形成了较为广泛的共识。业内专家表示，经过多年探索，我国上市REITs市场示范和规模不断扩大，市场容量不断扩大，整体运行稳定，投资群体日趋成熟，商业地产REITs推出的制度基础、市场基础和生态基础正在奠定。对于实体经济而言，此次试点不仅有利于拓宽企业直接融资渠道，优化资本结构李耀光先生认为，资本市场的重要功能是资产定价和资源配置，商业地产REITs可以有效激励企业强化经营管理能力，不断提高资产质量，促进商业地产市场良性竞争，为畅通经济周期做出贡献，通过市场化定价作用，在“防风险、稳增长”中发挥积极作用同时，对于大多数投资者来说，商业地产REIT的推出将进一步丰富广大投资者的选择，提供一类具有稳定现金流和资产增值潜力的配置工具，帮助个人和机构优化投资组合，分享长期的红利。推动试点顺利实施。记者从多方渠道获悉，上交所、深交所等公司正在紧锣密鼓地推进配套法规修改、制度改革和试点鼓励等工作，相关规定也在征求市场意见。上交所相关业务负责人表示：“下一步，上交所将在《意见》的指导下稳步推进商业地产REITs试点工作。中国证监会，继续完善相关交易规则，与各利益相关方共同完善市场。 “优质商业地产试点先行先行，以‘能管好资产流入、优质项目运营管理健全’的方式，确保业绩稳定。”推动资产管理试点落地，有效防范风险，督促相关各方落实责任，共同推动R公共资本募集。高质量发展EIT市场，构建运行高效、风险可控、生态良好的REIT市场体系。 “未来，深证将按照证监会的统一制定，开展REITs支持规则的优化完善，改造制度适应性，配合各市场主体培育储备商业地产REIT项目。”深证所相关业务负责人表示，我们将不断推进IT测试的引入，持续提升多层次资本市场服务实体经济的质量和效率。条件逐步成熟，资产类型更加丰富、运营更加高效、监管更加严格的公募REIT市场正在加速形成。商业地产REIT测试的启动，不仅意味着我国REIT市场进入新的发展阶段，也将成为贡献实体经济、推动经济高质量发展的长效稳定器和金融新引擎（经济日报记者 马春阳）。
（编辑：王菊盆）