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在政策支持和市场需求的共同推动下，保险资金正在从传统的金融投资向精细化运营转变，成为优质住宅和商业租赁市场的重要补充。近日，一家中资商业REIT（房地产投资信托基金）正式挂牌。其底层资产涵盖位于广州和长沙主要商圈的两个成熟购物中心。保险资金出现在投资者名单中。财新人寿作为REITs最大外部投资者，斥资约5000万元参与战略配售。这项投资并非独一无二。中国保险行业协会发布的信息显示，今年以来，中国人寿、中国保险等保险公司太平洋保险、平安人寿、建信人寿公布了10余项房地产投资，新增投资总额近50亿元。在投资方式上，保险公司继续通过公募REITs、定向投资基金等多种方式向租赁房地产市场注入稳定、长期的资金。保险资金加大租赁地产投资 首创商业信托的上市，让保险资金在租赁房地产领域的布局重新受到关注。首创商业信托于9月29日在上海证券交易所挂牌上市，其核心初始资产长沙首创广场雨花亭项目位于湖南省长沙市雨花区，总建筑面积7.5万平方米，出租率约97%。湖南省首家地方保险公司财新人寿参股作为最大外部投资者进行战略配售，投资额约5000万元。据记者观察，今年以来，多家各大保险公司持续加大对物业租赁的投入，分销模式呈现多元化特点。具体来说，2月，新华保险、万科住房租赁平台与中信金石基金共同成立股权投资合伙企业，专门投资保障性租赁住房项目。 8月，宗师投资控股与友邦人寿、中港人寿成立合资公司。两家公司联手推出45亿元人民币的长期租赁住房基金，重点关注北京、上海等中心城市的租赁住房资产。此外，中国人寿与首城控股推出基础设施房地产基金，并继续开发涵盖居民的公共REITs通过战略布局进行国际租赁和商业租赁。投资范围覆盖京津冀、长三角等具有发展潜力的地区。保险资金在选择标的时，更青睐成熟、稳定的资产。 “长租公寓具有跨周期、低波动性、与金融市场短期流动性相关性低等特点，适合作为长期稳定收益、长期抵御通胀、规避风险的保险资金。”投资管理部总经理贾佳表示。某国有保险公司代表告诉记者：“公司对租赁地产项目有明确的选择标准，入住率要达到高水平，租赁期限有最低条件，只有成熟稳定的资产才能满足长期的保险融资需求。调整期间，一些房企折价出售的优质租赁资产增加租赁房产配置主要有三个原因。业内专家表示，保险资金保密的房产大量租赁，是政策红利持续释放和自有资产配置迫切需要的必然结果。专家表示，RP公有企业所得税的底层资产主要是成熟、稳定、优质的基础设施项目。营业收入 基础设施资产通常长期稳定，且波动性相对较低。因此，公募REIT产品的分红相对稳定，非常符合保险资金的特点。 “当前，优质房地产具有面值高、期限长、抗通胀等特点，成为保险资金平衡利润、对冲利率风险的核心选择。”白文曦 科长 中国经济学家企业资本联盟认为，保险资金进入租赁地产行业主要有三个因素。首先，债券和存款等传统固定收益资产的收益率也持续下降。为了弥补债务成本，保险基金需要通过延长资产寿命、增加另类资产配置比例来寻找新的收入来源。 “出租”，如中心城市的成熟商业地产、长租公寓等。“收费”资产的净投资回报率通常保持在4%至6%之间，这正好符合保险资金对稳定的长期现金流的需求。二是畅通退出政策和渠道。 2023年起，消费基础设施、保租住房也将纳入公募REITs，保险资金可通过“持股+REIT组建”两种渠道提取。流动性溢价增加，持有期风险显着降低。第一是调整保险资金的投资逻辑。承销资本传统上基于“贷方”投资模式，因此容易受到房地产公司债务风险的影响。然而，通过直接收购优质租赁物业或参与战略性房地产投资信托基金配售，您可以将租金收入直接锁定在您的资产负债表上，而不受二级市场估值波动的影响。记者分析，近年来监管层面持续放松，为保险资金拓展房地产市场扫清了障碍。 2022年2月，原银保监会、住房城乡建设部联合发布《关于银行保险机构支持保障性租赁住房发展的指导意见》，明确支持保险资金对保障性租赁住房项目提供长期资金支持。在合法合规、风险可控的前提下，通过直接投资或承包债券投资计划、股权投资计划、保险私募基金等方式投资基础设施REITs。这也是保险资金首次从监管层面放开进入租赁住房市场。 2024年1月，中国人民银行、国家金融监管局联合发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》，支持保险资金等长期资金投资住房租赁市场。鼓励住房租赁公司和专业资产管理机构通过房地产投资信托基金维护和经营长期租赁住房。政策支持范围从保障性租赁住房到整个租赁市场。多重障碍考验着保险公司的投研能力。从投资来看今年战略配售的新REITs构成中，私募券商和保险基金是最大的机构投资者。其中，证券公司自营资金占比17.19%，保险资金占比9.34%。租赁房产虽然满足了保险资金长期稳定配置的需要，但其投放仍存在一定障碍。业内人士认为，目前REIT发行的公募标准较高，优质项目有限，海量租赁房产交易市场活跃主体不足，保险资金可能面临“能投不能出”等流动性问题。长期租赁住房项目的流动性压力尤其明显。同时，我们也不能忽视地域歧视问题。中心城市优质租赁资产竞争激烈，投资成本上升。但部分非核心城市面临波动风险需求不足导致入住率波动，给保险资金的区域配置带来挑战。瑞思房地产金融研究院院长朱元伟表示，房地产投资与股票、债券或其他非标投资存在很多差异，包括市场、财务、运营和监管合规等各种潜在风险。这对保险投研体系、管理体系、运营体系、决策机制、风险管理体系等提出了巨大的挑战。面对这一挑战，业界开始探索应对策略。从区域选择来看，记者发现，保险资金逐渐流向都市圈二线城市，既避开中心城市高额保费，又依托当地产业和消费活力保障需求。例如友邦保险收购上海松基玉美社区和财新人寿保险股份有限公司在长沙主商务区开发的REITs就是这种思路的例子。主要合作模式为“保险公司+房地产公司+管理机构资产管理”，利用房地产公司的项目资源和运营经验以及资产管理机构的专业管理能力，弥补保险公司资产管理的短板，提高投资弹性。业内人士预计，随着市场政策和机制的优化不断完善，保险资金配置到租赁房地产领域的比重将进一步提高。除了成为租赁市场的主要资金提供者外，我们还将通过稳定、长期的投资行动缓解区域分化带来的市场波动，推动租赁地产走向更健康、更健康的发展。我们将继续推动发展。 （记者戴梦曦）
（编辑：马鑫）
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