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临近年底，中国基础设施领域的房地产投资信托基金（REITs）进入新的扩张阶段，备受市场关注。近日，国家发改委公布了《基础设施领域房地产投资信托基金（REIT）项目行业范围清单（2025年版）》，首次将综合商业设施项目、四星级及以上酒店项目、优质商业办公设施、旧城区、旧工业区更新项目等城市更新项目纳入REITs项目范围。这被认为是基础设施REITs基础资产类别的重大进步，体现了决策者优化rR的深层战略意图。通过市场化手段配置资源，促进经济高质量发展。 REITs是欧美房地产市场成熟的投资信托基金。我国自2020年4月试点REITs以来，充分借鉴国际市场经验，结合我国实际发展进行本土创新。特别是REIT发行范围从原来的房地产市场拓展到仓储物流、收费公路、市政设施、工业园区等领域，并进一步拓展到数据中心、廉租住房、消费基础设施等领域。此次REIT拓展至综合商业设施项目、城市更新等领域。不仅深耕单一消费场景，还统筹多种业态发力，精准对接不同群体消费者的需求，发挥连锁消费优势业态合作，对于扩大消费规模、改善消费结构、激活消费潜力发挥着重要作用。例如，独立商业办公设施首次获准发行REITs，表明我国REITs在市场结构和资产类型上正在逐步融入国际市场。这不仅大幅提升了集团内部资产规模，也让我们能够吸引更广泛的投资者参与，进一步打通商业办公资产与资本市场的联系，创造盘活存量资产和优化产业发展环境的双重效益。此外，针对城市更新普遍面临的债务金额大、催收周期长、股权资本难以吸引等挑战，基础设施REITs还包括城市更新投资规模。再生设施，不仅支持旧城区、厂址更新改造项目，还支持多个上市行业和资产类型的城市综合更新设施项目。这将有助于鼓励和支持各地区根据当地实际，实现利益最大化，探索多样化、可持续的城市更新融资和投资模式。截至目前，我国已纳入上市的基础设施REITs共计77只，市值约2200亿元，涵盖10个行业、18类资产，新项目总投资额预计将超过万亿元。虽然基础设施REITs的整体规模并不是很大，但如果新增大规模常规投资的空间正在缩小，债务风险可能会增加，那么通过基础设施REITs对现有资产进行证券化，对于重振低迷的市场是有效的。保存释放资产，腾出资金用于新项目建设，相当于为基础设施建设提供了新的融资渠道。毫无疑问，基础设施REITs的扩张是盘活存量资产、贡献实体经济的重要一步。但任何创新金融产品在从测试走向成熟的过程中，都不可避免地会面临资产估值、治理结构、信息披露等方面的问题和挑战。例如，监管要求要求基础资产具备“成熟、稳定、业绩良好”等特征，能够产生持续稳定的现金流。但现实中，完全满足上述条件的“完美资产”却屈指可数。再比如，不同类型的资产有不同的特征和表现模式。如果房地产投资信托基金遵循“一刀切”的标准，一些长期资产m 的发展潜力可能会被排除。推动基础设施REITs高质量发展，一个重要问题是如何弥补上述缺陷。未来，基础设施REITs要从“扩张”走向“提质”并实现健康可持续发展，需要进一步深化制度建设、发展专业技能、优化营商环境，吸引更多长期资金、提高资产价值。事实是，随着试点的深入和制度的完善，REITs市场在落实国家战略、推动全国统一市场建设方面有望发挥更加重要的作用。 （作者：顾阳 来源：经济日报）
（编辑：富忠明）